Mengapa Perlu Simulasi Perhitungan ROI Sebelum Bangun Kos?
ROI (Return on Investment) adalah indikator utama apakah bisnis kos Anda menguntungkan atau tidak. Banyak orang asal bangun kos tanpa perhitungan, lalu heran saat 2 tahun jalan, keuntungan tak terasa. Dengan simulasi ROI yang tepat, Anda bisa mendapatkan gambaran untuk:
-
Menentukan harga sewa yang realistis dan menguntungkan
-
Mengetahui berapa lama modal bisa kembali (BEP)
-
Menghindari investasi yang overbudget atau salah sasaran
-
Membantu Anda meyakinkan calon investor / mitra
Komponen Utama dalam Simulasi Bisnis Kos
Untuk melakukan simulasi ROI, Anda harus memahami beberapa komponen biaya dan pendapatan berikut:
? 1. Biaya Investasi Awal
-
Pembelian atau nilai tanah (jika belum dimiliki)
-
Biaya pembangunan per kamar
-
Biaya desain dan izin legalitas bisnis kost
-
Biaya pemasaran awal dan pengadaan perlengkapan
? 2. Biaya Operasional Bulanan
-
Listrik dan air
-
Internet
-
Gaji penjaga / house keeping untuk cleaning
-
Perawatan rutin (AC, atap, saluran air)
-
Pajak kost dan PPh
? 3. Pendapatan dari Sewa
-
Jumlah kamar × harga sewa per bulan
-
Tambahan pendapatan dari laundry, parkir, atau vending machine
Simulasi 1: Kos Menengah di Kota Satelit (20 Kamar)
? Target Market:
Karyawan & mahasiswa di area Jakarta, Yogyakarta, atau Bandung
? Rincian Biaya:
| Komponen | Jumlah |
|---|---|
| Luas tanah: 250 m² (milik sendiri) | – |
| Biaya bangun kos (20 kamar × Rp60 juta/kamar) | Rp1.200.000.000 |
| Desain & Izin (IMB/PBG, SLF, NIB, Pajak) | Rp50.000.000 |
| Pengadaan kasur, lemari, AC, CCTV, dll | Rp100.000.000 |
| Total Investasi Awal | Rp1.350.000.000 |
? Estimasi Pendapatan:
| Rincian | Jumlah |
|---|---|
| Harga sewa/kamar | Rp1.750.000 |
| Jumlah kamar tersewa (90%) | 18 kamar |
| Pendapatan bulanan | Rp31.500.000 |
| Pendapatan tahunan | Rp378.000.000 |
? Biaya Operasional Bulanan:
| Komponen | Jumlah |
|---|---|
| Listrik & air | Rp2.000.000 |
| Internet | Rp 500.000 |
| Gaji penjaga & kebersihan | Rp3.000.000 |
| Perawatan | Rp 500.000 |
| Pajak | Rp3.150.000 |
| Total biaya | Rp9.150.000/bulan |
? Keuntungan Bersih Bulanan:
Rp31.500.000 – Rp9.150.000 = Rp22.350.000
? Simulasi ROI & BEP:
Total investasi: Rp1.350.000.000
Keuntungan bersih tahunan: Rp268.200.000
ROI = 19.98% per tahun → BEP dalam 5 tahundisclaimer : perhitungan diatas hanya simulasi saja bukan dari data sebenarnya.
Simulasi 2: Kos Eksklusif Dekat Kampus Favorit (30 Kamar)
? Target Market:
Mahasiswa kampus top (UI, UGM, Unpad, Binus)
? Rincian Biaya:
| Komponen | Jumlah |
|---|---|
| Luas tanah 300 m² (sewa Rp100 juta/5 tahun) | Rp100.000.000 |
| Bangun 30 kamar × Rp70 juta/kamar | Rp2.100.000.000 |
| Interior + AC + TV + WiFi + Kunci digital | Rp300.000.000 |
| Biaya izin, desain, dan promosi | Rp100.000.000 |
| Total Investasi Awal | Rp2.600.000.000 |
? Pendapatan:
| Rincian | Jumlah |
|---|---|
| Harga sewa/kamar | Rp2.750.000 |
| Terisi 28 kamar (93%) | Rp77.000.000/bulan |
| Pendapatan tahunan | Rp924.000.000 |
? Biaya Operasional:
| Komponen | Jumlah |
|---|---|
| Listrik, air, WiFi | Rp4.000.000 |
| Karyawan 2 orang | Rp7.000.000 |
| Maintenance & promosi | Rp3.000.000 |
| Pajak dan legalitas | Rp2.500.000 |
| Total biaya | Rp16.500.000/bulan |
? Keuntungan Bersih:
Rp77.000.000 – Rp16.500.000 = Rp60.500.000/bulan
Tahunan: Rp726.000.000
? Simulasi ROI & BEP:
Investasi awal: Rp2.600.000.000
ROI: 27.9% per tahun
BEP: 3.5 tahundisclaimer : perhitungan diatas hanya simulasi saja bukan dari data sebenarnya.
Faktor yang Meningkatkan ROI Bisnis Kos
-
Tingkat hunian tinggi (>90%)
-
Sewa kamar yang premium (tapi sesuai market)
-
Fasilitas menarik: AC, WiFi, area kerja, dapur bersama
-
Promosi dan branding digital aktif
-
Paket sewa tahunan (diskon, langsung bayar 12 bulan)
-
Menggunakan manajemen yang efisien (Papikost, BLL Management)
Kesalahan yang Menurunkan ROI
-
Lokasi tidak sesuai target market
-
Harga sewa tidak kompetitif
-
Biaya operasional bocor (gaji, listrik, servis AC)
-
Banyak kamar kosong karena promosi lemah
-
Bangunan tidak tahan lama → biaya perbaikan besar
Strategi ROI Booster: Rahasia Investor Kost Berpengalaman
? Gunakan desain modular → biaya efisien & cepat bangun
? Sediakan opsi sewa harian + bulanan untuk fleksibilitas
? Tambah pendapatan non-sewa (laundry, refill galon, vending)
? Tawarkan promo awal (diskon 1 bulan, gratis AC, dll)
? Outsource manajemen agar lebih profesional, transparan, efisien
Tools Gratis Simulasi ROI Bisnis Kos
-
Google Sheet / Excel dengan template ROI (minta versi Papikost)
-
Kalkulator online (Bikin sendiri: rumus ROI = (Laba Bersih / Modal) x 100%)
-
Konsultasi bisnis kost langsung dengan mentor KSI Academy info detail bisa WA 0878 8214 4118 atau bisa langsung ke Website KSI Academy
-
Aplikasi Papikost: laporan keuangan, okupansi, biaya langsung terpantau
Kesimpulan: Simulasi = Langkah Pasti Menuju Untung
Tanpa simulasi, bisnis kost bisa jadi proyek boncos.
Dengan simulasi ROI, Anda bisa mengatur strategi dan menghindari kerugian sejak awal.
Setelah mengetahuinya Cara Menghitung Simulasi ROI Bisnis Kost, apakah saat ini Anda ingin memulai bisnis properti Kost Pertama Anda ?
